בפני
כב' השופט רונן אילן

תובע
יניב אליהו

נגד

נתבעים
1. יורם פנחס ניסנבוים

2. מיכל קליין

3. צני מירון

פסק דין

בפני תביעתו של שוכר לתשלום פיצויים בסך של 355,380 ₪ בטענה להפרת חוזה השכירות על ידי המשכיר.
בהתאם לחוזה שכירות שכר התובע בית מאימם המנוחה של הנתבעים ועל פיו התגורר בבית במשך 3 שנים. בתחילת תקופת השכירות ערך התובע על חשבונו שיפוץ מקיף של הבית בהשקעה כספית גדולה. מספר חודשים לאחר שהחלה תקופת השכירות פנה התובע בכתב ודרש שישולם לו פיצוי על הכספים שהשקיע בשיפוץ שכן, לטענתו, עקב מצב המושכר נאלץ להוציא כספים העולים בהרבה על אלו שאמור היה להוציא ועל המשכירה לשאת בעלויות אלו. דרישת התובע נדחתה בידי הנתבעים וזמן מה לאחר מכן הוגשה תביעה זו.
במוקד התביעה עומדות לפיכך טענות התובע שלפיהן הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם כלפיו בחוזה השכירות הן במצגי שווא באשר למצב המושכר בטרם נכרת החוזה והן בסירוב לא מוצדק לשאת בהוצאות שנגרמו לו בגין תיקונים ושיפוצים שערך לאחר כריתת החוזה.
העובדות הרלוונטיות
הנתבעים הינם ילדיה ויורשיה של המנוחה שרה ניסנבוים ז"ל (להלן: "המנוחה") אשר הלכה לבית עולמה במהלך בירור תביעה זו, ביום 18.9.12. כיורשיה של המנוחה, הנתבעים הינם בעלי הזכויות בבית מגורים צמוד קרקע ברחוב הקדמה 35 בהרצליה (להלן: "הבית").
הבית נבנה לפני למעלה מ- 50 שנה ומאז 1994 נהגה המנוחה להשכירו לדיירים שונים.
במהלך ספטמבר 2010 ביקש התובע לשכור בית בהרצליה ובסמוך לכך נוצר קשר בינו לבין המנוחה והנתבעת 3 , והתנהל משא ומתן בנוגע לאפשרות השכרת הבית לתובע. בעקבות משא ומתן זה נכרת ביום 24.9.10 הסכם שכירות בין התובע למנוחה (להלן: "הסכם השכירות") ולפיו שכר התובע את הבית לתקופת שכירות אשר תחל ביום 1.10.10.
בהסכם השכירות נקבע, בין היתר, כי תקופת השכירות תימשך 12 חדשים וכי לתובע נתונה האופציה להארכת תקופת השכירות ל- 2 תקופות נוספות של 12 חדשים כל אחת, ובסך הכל ל- 3 שנים, דהיינו עד ליום 30.9.13. עוד נקבע בהסכם השכירות כי דמי השכירות יועמדו על 100,000 ₪ לשנה ואשר ישולמו בכל שנה מראש.

במהלך המשא ומתן לקראת חתימת הסכם השכירות, נדונה האפשרות לשיפוץ הבית על ידי התובע. בין הצדדים הושגו הסכמות בעניין זה ובהסכם השכירות נקבע, בנוסף להצהרת התובע כי מצב הבית "טוב ותקין" (סעיף 5.3 בהסכם השכירות), כי בתחילת תקופת השכירות יבוצע על ידי התובע שיפוץ בבית והמנוחה מסכימה לכך (סעיף 7.4 בהסכם השכירות).
לאחר חתימת הסכם השכירות ניתנו לתובע מפתחות הבית והרשות לבצע את השיפוץ שבקש לעשות לשם התאמת הבית לצרכיו, והתובע החל להתגורר במושכר בהתאם להסכם השכירות. בסמוך לאחר שהחלה תקופת השכירות, כעולה מחילופי דאר אלקטרוני מנובמבר 2010, הסכימו הצדדים כי המנוחה תישא בעלות מספר תיקונים בבית, בהם תיקון הגג, תיקון מערכת הביוב ותיקון השער לחצר הבית.
בתחילת חדש מרץ 2011, פנה התובע למנוחה באמצעות דאר אלקטרוני, והעלה טענות רבות לגבי ליקויים שנתגלו בבית. התובע טען כי נתגלו בבית ליקויים רבים אשר האחריות לתיקונם רובצת על המנוחה, וכי לאחר שהפרה התחייבותה לתיקון הליקויים ממן את התיקונים בעצמו. התובע דרש מהמנוחה תיקון מיידי של הליקויים שפירט והשבת כספים שהשקיע בתיקון ליקויים אחרים. המנוחה הודיעה בתגובה כי היא דוחה את כל טענות התובע והציעה לשלם לתובע 5,000 ₪ ליישוב כל המחלוקות. הצעה זו נדחתה על ידי התובע, חילופי מכתבים נוספים לא הביאו לכדי הסכמה והתובע הודיע על כוונתו להעביר את המחלוקות לטיפול עו"ד מטעמו.
בעקבות מחלוקות אלו הוגשה תביעה זו ביום 22.1.12, כאשר בינתיים מודיע התובע ביום 25.7.11 על מימוש האופציה שנקבעה בהסכם השכירות והארכת תקופת השכירות עד לתום מלוא 3 שנות השכירות. על בסיס הודעה זו הוסיף התובע להתגורר בדירה עד 30.9.13.
תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות
לטענת התובע הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם בהסכם השכירות פעמיים – הן באי קיום ההתחייבות שניתנה לו לשיפוץ הבית עובר לתחילת תקופת השכירות; והן באי קיום ההתחייבות בהסכם השכירות לתיקון ליקויים שיתגלו בבית במהלך תקופת השכירות.
התובע טוען כי בטרם נכרת הסכם השכירות הוא הגיע לבית ובחן את התאמתו לצרכיו בנוכחות המנוחה. תוך כדי בחינה זו נדון מצבם של חלקים שונים בבית כגון האיטום מפני חדירת מים, מצב הגינה, מצב דלתות היציאה מהבית ומצב מערכת החשמל. ביחס לכל אחד מרכיבים אלו הוצג בפניו מצג שהתברר כמצג שווא שלפיו הבית תקין ולכן גם מתאים לצרכיו. על סמך מצגי שווא אלו העריך התובע שיזדקק להשקעה של כ- 50,000 ₪ להתאמת הבית לצרכיו, אך בפועל התברר שהתאמת הבית לצרכיו מחייבת השקעת כספים גבוהה בהרבה שהגיעה במהלך תקופת השכירות לסך של למעלה מ- 318,000 ₪. בשל הפרה זו עותר התובע לחיוב הנתבעים בתשלום סך של 2 05,380 ₪.
על בסיס הטענה להפרת ההתחייבות לתיקון הליקויים בבית, ממשיך התובע וטוען שאפשרותו לעשות שימוש בבית ולהפיק הנאה מכך בתקופת השכירות נפגעה בצורה קשה. בגין פגיעה זו עותר התובעת לחיוב הנתבעים בהשבת מחצית מדמי השכירות ששילם עד להגשת התביעה, בסך של 100,000 ₪.
ולבסוף, על בסיס שתי הטענות הראשונות, עותר התובע לחיוב הנתבעים בתשלום פיצוי על עגמת הנפש וביטול הזמן שחווה במהלך תקופת השכירות ובסך של 50,000 ₪.
לטענת הנתבעים אין כל בסיס לתביעה ויש לדחותה ולחייב התובע בהוצאות יהם.
הנתבעים טוענים שכאשר בחן התובע את הבית לפני כריתת הסכם השכירות, היה ברור לתובע כי מדובר בבית ישן ולא משופץ. דווקא התובע הציע להשקיע כספים בשיפוץ הבית כנגד הפחתת דמי השכירות בהן יחויב. הצעה זו נתקבלה לבסוף ובאה לכדי ביטוי בהסכם השכירות, הן באשר לגובה דמי השכירות שהוא נמוך ממה ששולם בעבר, והן בהתחייבות כתובה של התובע בהסכם השכירות לשפץ את הבית. בעקבות חתימת הסכם השכירות החל התובע לפנות בדרישה לתשלומים שונים בגין שיפוץ הבית. תחילה נעתרה המנוחה לבקשות אלו ושילמה אלפי שקלים, למשל בגין תיקונים במערכת הביוב, שער הגינה והתקנת מרזבים. בהמשך, כשהתברר למנוחה שהדרישות הולכות וגדלות סירבה המנוחה להוסיף ולקבלן, ובדין עשתה כן שכן בכך פעלה לפי ההסכמות בהסכם השכירות.
טוענים לפיכך הנתבעים כי ככל שהוציא התובע את הכספים כמפורט בתביעה הרי שע שה כן על בסיס התחייבותו בהסכם השכירות או רצונו להתאים הבית לצרכיו ובכל מקרה אין לו כל זכות לתבוע תשלומים אלו מהנתבעים , וממילא שאין בסיס לתביעה להשבת חלק מדמי השכירות או פיצוי כלשהו על עגמת נפש ובזבוז זמן.
כאמור, במקור הוגשה התביעה כנגד המנוחה לבדה, אך נוכח פטירתה נמשכה ההתדיינות כנגד הנתבעים כיורשי המנוחה. התובע תמך את גרסתו בתצהירו וכן גם בחוות דעת של המהנדס דן מרום. המהנדס מרום בחן את הבית כשהוא ממקד את חוות דעתו באיטום הבית מפני רטיבות וטוען כי יש לבצע בבית עבודות תחזוקה הכוללות החלפת רעפים, איטום ותיקונים שונים של נזקי נזילות. המ הנדס מרום מעריך את עלות התיקונים בסך כולל של 72,000 ₪ בצירוף מע"מ ועלויות פיקוח. עוד הוצגה מטעם התובע עדותו של מר בעז הנדלמן, אינסטלטור במקצועו ומי שבצע עבודות תיקון שונות בבית במהלך תקופת השכירות ולפי הזמנת התובע.
התובע הגיש מטעמו תצהיר נוסף של גב' ברברה פקטור המתגוררת בסמוך לבית, אך עדה זו לא התייצבה לדיון והתובע הודיע שהוא מוותר על עדותה.
הנתבעים תמכו את גרסתם בתצהירי הנתבעות 2 ו- 3. תצהירה של הנתבעת 2 קצר ומתייחס לאירוע ביוני 2012 בקשר עם טענות התובע לתקלה במערכת המיזוג בבית והטיפול לתיקון התקלה. תצהירה של הנתבעת 3 מאידך, מפורט יותר ומתייחס לטענות התובע בכל הנ וגע להשתלשלות האירועים.
חקירת העדים נפרשה על פני שני דיונים ובסיומם ניתנה לצדדים ארכה להגשת סיכומים בכתב.
דיון
בטבורה של תביעה זו עומדת טענת התובע לשורה ארוכה של ליקויים שנתגלו בבית במהלך תקופת השכירות, ואשר הוא נאלץ לתקן על חשבונו אף שהיה על הנתבעים לעשות כן. עם זאת, למעשה מעלה התובע טענות המתייחסות לשני מישורי זמן נפרדים: התקופה שקדמה לחתימת הסכם השכירות ותקופת השכירות עצמה. טענות אלו יבחנו בהתאם.
טענתו הראשונה של התובע הינה להטעיה, הולכת שולל ממש, לה נפל קרבן במהלך המשא ומתן לקראת חתימת הסכם השכירות.
לפי גרסת התובע, במהלך הביקור שערך בבית בטרם כריתת הסכם השכירות, הוא פגש במנוחה ובנתבעת 3, גב' צני מירון, והוצג בפניו מצג שלפיו מצב הבית סביר, אלא שהתברר שהיה זה מצג שווא. כך, טוען התובע, הוא הבחין בסימני רטיבות ושאל על כך את הנתבעת 3 אך זו טענה שאין כל נזילות בבית. עוד, טוען התובע, מסרה לו הנתבעת 3 שאין כל בעיה בגינת הבית וכל שנדרש כדי לשקמה הוא הפעלת מערכת ההשקיה, בעוד שבפועל התברר ששיקום הגינה מחייב השקעות רבות. וכך ממשיך התובע וטוען למצגי שווא ביחס למצב דלתות ההזזה בבית, מצב מערכת החשמל בבית, מצב מערכת האזעקה ועוד.
לפי גרסת הנתבעים מאידך, לא הוצגו בפני התובע כל "מצגי שווא" במהלך המשא ומתן והתובע ראה את הבית, בחן את הבית והבין היטב כי מדובר בבית ישן. לא זו בלבד, טוענים הנתבעים, שהתובע ניאות לשכור את הבית במצבו כמות שהוא, אלא שהתובע התחייב לערוך שיפוצים בבית על חשבונו כדי להתאימו לצרכיו, ולפיכך אף ניתנה לו הנחה בדמי השכירות.
הנה אשר התברר ביחס לטענה זו של התובע למצגי שווא במהלך המשא ומתן:
הבסיס להסדרת יחסי הצדדים הינו הסכם השכירות וזה כולל גם התייחסות למצב המושכר בפרק ספציפי, בסעיף 5 בהסכם השכירות. וכך נקבע בסעיף 5 (ג) בהסכם השכירות (הטעויות בניסוח נכתבו כך במקור):
השוכר מצהיר בזאת כי ידוע להם מצב המושכר (לרבות את הציוד), כי הוא טוב ותקין וכי בדק אותו ומצא אותו מתאים לצורכיהם, וכי הוא מוותר על כל הברירות ביחס אליו. המשכירות מצהירה כי הבית וציודו משומשים.
אין בהסכם השכירות כל זכר לאותם מצגים אשר להם טוען התובע אלא נהפוך הוא – הסכם השכירות כולל הצהרה ברורה שהתובע בדק את הבית, מצאו מתאים לצורכיו, ואין לו טענות כלפי הנתבעים ביחס למצבו. הסכם השכירות איננו מתיישב עם טענות התובע.
הסכם השכירות מתייחס גם לשינויים שייעשו בבית בתחילת תקופת השכירות. וכך נקבע בסעיף 7.4 בהסכם השכירות:
מבלי לסייג את האמור לעיל הצדדים הגיעו להסכמה כי בתחילת תקופת השכירות הראשונה ניתנת הרשות לשוכר והשוכר מתחייב לעשות את הרשימה הבאה.
בהמשך אותו סעיף מובא פירוט של תיקונים רבים שייעשו בבית ובהם "שיפוץ מהיסוד של חדר האמבטיה בקומה למעלה"; "שיפוץ הגינה כולל שתילת דשא…"; הוספת ו/או החלפת ו/או הזזת שקעי חשמל/טלפון/טלוויזיה וכו' בכל הבית". רשימה זו של שיפוצים וש ינויים שייעשו בבית על ידי התובע איננה עולה בקנה אחד עם הטענה לפיה הוצג בפני התובע מצג שווא ביחס למצב הבית. נהפוך הוא. רשימת השינויים והשיפוצים הצפויים דווקא מצביעה על כך שהתובע ידע גם ידע שמצבו של הבית איננו מאפשר שימוש לצרכי התובע בלא השקעת כספים בשיפוץ, כספים אשר ישקיע התובע.
התובע טוען שמצגי השווא שהוא מייחס לנתבעת 3 ולמנוחה הוצגו במהלך פגישה בבית בה נכחה גם מתווכת. התובע לא טרח לבקש את התייחסות המתווכת לטענות ולא בקש לזמנה לעדות.
מההתכתבויות שצורפו עולה שביום 24.11.10 פנה התובע לנתבעת 3 ובקש התייחסותה להצעת מחיר לתיקון השער לחצר הבית וכן להחלפת רעפים בגג הבית (נספח 149א לתצהיר התובע). באותה עת חלפו כ- 3 חדשים מאז נמסרה לתובע החזקה בבית, כך שהיה באפשרותו לבדוק את מצבו ולראות אם הוא מתיישב עם המצגים שנעשו בפניו, לטענתו. ובכל זאת, אין במכתבי התובע הללו כל טרוניה ביחס למצגים שנעשו בפניו ואלו נטענו, לראשונה, רק במרץ 2011 (נספח 149ה לתצהיר התובע) ואף בהם אין טענות על מצגים במהלך המשא ומתן אלא רק על ליקויים שנתגלו. בעדותו, טען התובע כי באותה תקופה קיים שיחות עם המנוחה ובהן היא הבטיחה לו שתשלם (עמ' 14; ש' 7 – 9 בפרוט') אך באותה נשימה אישר שאין לכך כל תיעוד . התובע אף טען שקיים שיחות טלפון רבות בעניינים אלו אך הודה שאין לו כל אסמכתא לכך (עמ' 17; ש' 1 – 20 בפרוט') . בשלב זה הרי כבר ידע התובע, לשיטתו הוא, ש"הולך שולל" בכל הנוגע למצב הבית וההשקעה הנדר שת, כך שניתן היה לצפות לתיעוד כתוב להסכמה לה הוא טוען. היעדר תיעוד שכזה מקשה על מתן אמון בגרסה זו.
הנתבעת 3 הכחישה את טענות התובע למצגים במהלך הביקור בבית. לפי גרסתה ניתנו לתובע הסברים כלליים על מצב הבית והדגש במהלך הסיור שנעשה בבית היה דווקא על תכניתו של התובע להשקיע כספים בשיפוץ הבית (כך למשל בעדותה בעמ' 33 בפרוט'). גרסה זו מתיישבת עם ההסכמות שבהסכם השכירות והתנהגות הצדדים לאחר כריתתו, כאשר התובע משקיע כספים בשיפוץ ולא מעלה כל טענה בכתב ביחס למצגים כלשהם במשך חדשים ארוכים.
הלכה היא עוד מקדמת דנא כי משנכרת חוזה, קל וחומר כאשר נעשה בכתב, חזקה עליו שהוא משקף את כוונת הצדדים וכי הוא ממצה את אשר הוסכם ביניהם (ע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא (2) 1474). נוכח עובדות אלו ברי שלא עלה בידי התובע להוכיח שיש לסטות מהכלל כאמור, כי הוצגו בפניו מצגי שווא במהלך המשא ומתן או שהוצגו בפניו מצגים שלא באו לכדי ביטוי בהסכם השכירות. לפיכך אני מעדיף את גרסת הנתבעים, דוחה את טענות התובע וקובע שהמצג שהוצג בפני התובע באשר למצב הבית היה בדיוק כמצוין בהסכם השכירות, קרי: בית שעל אף היותו ישן הרי שבכל הרי שמצבו טוב ותקין ומתאים לצרכיו של התובע.
טענתו השנייה של התובע הינה להפרת התחייבות הנתבעים לתקן ליקויים בבית במהלך תקופת השכירות.
לגרסת התובע, בכריתת הסכם השכירות ועל סמך מצגי הנתבעים באשר למצב הבית, העריך שיאלץ להשקיע סך של כ- 50,000 ₪ בשיפוץ הבית והתאמתו לצרכיו, והיה נכון לכך שכן סבר שיתגורר בבית 5 שנים. בפועל, טוען התובע, לאחר שהחל בשיפוץ הבית התברר לו שמצבו של הבית כה ירוד עד שאין מנוס מהשקעה גדולה בהרבה. גם לאחר השקעת הכספים בשיפוץ הבית הסתבר לתובע שתחזוקתו השוטפת מחייבת השקעת כספים נוספים.
טוען לפיכך התובע כי הנתבעים הם אלו שחייבים לשאת בעלויות הנוספות שנאלץ להוציא מעבר לעלויות שתכנן, הן בשיפוץ הבית והן בתחזוקתו. עלויות אלו, לפי תחשיבי התובע, מגיעות לסך של 318,216 ₪ כשמסכום זו עותר התובע להשבת סך של 205,380 ₪. רק חלק קטן מסכום זה (25,000 ₪) מייחס התובע לכספים שהוציא על תיקונים שהיו באחריות הנתבעים; חלק נוסף של 43,425 ₪ מייחס התובע לזמן שהשקיע; ויתרת הסכום מתייחסת לכספים שהשקיע בבית אך לטענתו לא הפיק מהם את ההנאה לה ציפה.
לגרסת הנתבעים מאידך, מלכתחילה העריך התובע את ההשקעה שתידרש בשיפוץ הבית בסך של 100,000 ₪ ונוכח מצג זה אף הסכימו הנתבעים להעניק לו הנחה משמעותית בדמי השכירות בסך של כ- 30,000 ₪ לשנה. בפועל, ולמרות שכלל לא היו חייבים לעשות כן, הסכימו הנתבעים להשתתף בעלות שיפוץ הביוב, השער והגג אך כשנוכחו לדעת שדרישות התובעת אך גדלות – סירבו להיעתר לדרישות התובע. לשיטת הנתבעים, שכר התובע בית ישן כשהוא מודע למצבו אך בלא כל בסיס הוא מבקש לחייב את הנתבעים לשאת בעלויות השיפוץ שערך כדי שיהיה כחדש אף שלא הייתה כל סיבה שיסכימו לכך. הנתבעים דוחים לפיכך את טענת התובע, מכחישים אחריות להשתתפות בעלויות שיפוץ הבית ומכחישים הטענות לאחריותם לעלויות תיקונים שונים להם טען התובע.
הנה אשר התברר ביחס למחלוקות אלו:
בסעיף 7.4 בהסכם השכירות (אשר כבר צוטט לעיל) מוסדרת ההסכמה בכל הנוגע לשיפוץ שיעשה התובע בבית, כך:
מבלי לסייג את האמור לעיל הצדדים הגיעו להסכמה כי בתחילת תקופת השכירות הראשונה ניתנת הרשות לשוכר והשוכר מתחייב לעשות את הרשימה הבאה.
בעקבות הוראה זו מובאת בהסכם השכירות רשימה בת 9 נקודות המתייחסת לתיקונים שייעשו בבית. לאחר רשימה זו, נקבע בהסכם השכירות כך:
השוכר רשאי גם לעשות חלק מהרשימה הבאה.
כידוע, פרשנותו של חוזה תיעשה על פי אומד דעתם של הצדדים וזו נלמדת מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו, אך כאשר לשון החוזה ברורה וחד משמעית ינתן לה משקל מכריע בפרשנות החוזה (רע"א 8613/08 איתן לוי מהנדסים ויועצים בע"מ נ' עיריית גבעתיים ([פורסם בנבו], 23.3.2009) .
לטענת התובע, הוא לא התכוון כלל "להתחייב" לשפץ את הבית אלא רק "בקש" לשפץ את הבית (למשל כנטען בסעיף 3 בתצהיר התובע). טענה זו איננה מתיישבת עם לשונו הברורה של הסכם השכירות. הביטוי בו עושים הצדדים שימוש, "והשוכר מתחייב", וההמשך בו עושים הצדדים הבחנה בין עבודות להן התחייב התובע לעבודות להם ניתנת הרשות לתובע, מלמדים על התחייבו ת ברורה של התובע לשפץ על חשבונו את הבית. למעשה, התובע מודה שזו זו פרשנות החוזה, מודה בתצהירו כי הנתבעים דרשו התחייבות כזו וכי הסכים לקחת אותה על עצמו (כאמור בהמשך סעיף 3 בתצהיר התובע). התובע טוען שהשקיע סכומי כסף גדולים, זמן ומשאבים בשיפוץ הבית והתאמתו לצרכיו. ואכן, מעיון בתמונות שמצורפות לתצהיר התובע (נספח 97 ואילך לתצהיר התובע) אכן ניתן להתרשם שהושקעו משאבים ניכרים בתוך ומחוץ לבית כטענת התובע, ברם הרי לכך בדיוק התחייב התובע בהסכם השכירות וברור שאין בעצם השקעה זו כדי לבטא חבות כלשהי של הנתבעים.
קביעה זו לפיה שיפוץ הבית נעשה בחלקו על סמך התחייבות קטיגורית של התובע, ובחלקו לפי רשות שקבל אך בלא התחייבות שלו או של הנתבעים, מתיישבת עם גרסת הנתבעים לפיה ניתנה לתובע הנחה בדמי השכירות כנגד התחייבותו לשפץ את הבית.
התובע טוען שהעריך את היקף השקעותיו בשיפוץ הבית בסך של 50,000 ₪ בלבד (סעיף 3 לתצהיר התובע). מאידך, בהודעת דוא"ל של התובע מיום 23.9.10 (נספח 149ב לתצהיר התובע) מביא התובע את הערותיו לטיוטת החוזה שהועברה לעיונו ומציין כך בהערה ביחס לסעיף 7.3:
"… אני הולך להשקיע בבית עשרות אלפי שקלים (הצעת המחיר שקבלתי עד עתה הינה כ- 100 אלף ₪)…
ובהמשך, בהערה ביחס לסעיף 7.5:
"… אני מבחינתי אעשה את השיפוץ כאילו הבית שלי ואני מתכוון לגור בו כך זאת יכולה להיות בטוחה שהשיפוץ יעשה בעין רחבה ויפה."
הצהרת התובע במכתבו מתיישבת עם גרסת הנתבעים שלפיה הצהיר התובע על כוונתו להשקיע בשיפוץ כ- 100,000 ₪ ובניגוד לטענת התובע בדבר כוונה להשקיע סכום נמוך יותר.
התובע טוען שיש להשית על הנתבעים עלויות נספות שנגרמו לו עקב התארכות עבודות השיפוץ (עלויות הובלה אחסון וכד') וטוען בסיכומיו שסכום זה מגיע לסך של 39,800 ₪. דא עקא, שהתובע עצמו מודה כי טעה בהערכת הסכום הדרוש לשיפוץ הבית והתאמתו לצרכיו. כך מודה התובע כי התברר לו ששגה באומדן שטח הבית (סעיף 20 בתצהיר התובע) וכך מודה התובע כי שגה בהערכתו את מצבו של הבית בעת חתימת החוזה (סעיפים 22 – 23 לתצהיר התובע). לא ברור כיצד יכול התובע להלין על הנתבעים כשהוא מודה שבעצמו שגה בהערכותיו . בנוסף, אפילו הייתי מקבל את הטענה לפיה אחראים הנתבעים להתארכות השיפוצים, לא הובאה על ידי התובע כל ראיה באשר להיקף הצפוי של השיפוץ (היקף שבעדותו בכלל הוערך על ידי המהנדס מרום בכ- 5 חדשים, עמ' 11 ש' 23 בפרוט'). לא הובאה גם ראיה כלשהי הקושרת בין התארכות השיפוץ לנזק לו הוא טוען, ראיה כגון חוות דעת מומחה המתייחסת לזמן שנצפה מראש לביצוע השיפוץ לעומת הזמן שנדרש בפועל.
בהסכם השכירות מוגדר, במפורש, כי "השימוש במושכר הינו למגורים בלבד" (סעיף 3.1. בהסכם השכירות). התאמת הבית למגורים מהווה לפיכך את הבסיס להסכם השכירות ובהתאם – ככל שמתברר שהבית איננו ראוי למגורים כי אז אפשר ובכך הפרו הנתבעים, המשכירים, את התחייבותם הבסיסית בהסכם השכירות. דא עקא, שאין בתצהיר התובע ולו טענה אחת שלפיה אי אילו מהליקויים עליהם מצביע התובע הינם כאלו שהופכים את הבית לבלתי ראוי למגורים. אף בחוות הדעת אשר הוגשה מטעם התובע, חו ות הדעת של המהנדס דן מרום, מציין המומחה ליקויים שמצא ובהן היעדר תעלות ניקוז, היעדר בידוד בגג, וגג ישן שאיננו אטום כדבעי מחדירת מים. המומחה מוסיף ומציין שהליקויים שמצא "לא נותנים תנאים נוחים למתגורר" (עמ' 2 בחוות הדעת).
בעדותו של המהנדס מרום, התברר שהוא כלל לא ערך בדיקות בבית והסתפק בעלייה לגג והתבוננות (עדות המהנדס מרום בעמ' 10 ש' 5 בפרוט'). לא ברור כיצד ניתן לבסס ממצא כלשהו על חוות דעת מומחה שכלל לא ערך בדיקות של ממש לביסוס חוות דעתו, אך אין צורך להרחיב בעניין זה שכן אפילו התקבלה חוות הדעת כלשונה אין בה כדי לסייע לתובע שכן גם המומחה כלל לא טוען שהבית לא היה ראוי למגורים .
כך התברר שאין ראיות ואף אין טענות לכך שהבית איננו ראוי למגורים, או לא היה ראוי למגורים במהלך תקופת השכירות. כל הליקויים עליהם מלין התובע הינם כאלו שמשפעים על נוחות המגורים בבית אך לא על עצם האפשרות לגור בבית.
לטענת התובע שולם על ידו במהלך תקופת השכירות סך של 99,922 ₪ לביצוע תיקונים שונים שהאחריות בגינם מוטלת על הנתבעים (סעיף 29 בתצהיר התובע). התיקונים השונים שבגינם טוען התובע לחיוב הנתבעים בסכום זה מפורטים בשתי טבלאות בהמשך תצהיר התובע, כשהתובע מצהיר מראש שיש לו אסמכתאות רק לסך של 41,757 ₪ מהסכום שתבע (סעיף 30 בתצהיר התובע) וממשיך וטוען שמהוצאות אלו הוא תובע סך של 25,000 ₪ בלבד (סעיף 31 בתצהיר התובע) .
מעיון ברשימה שערך התובע בעניין זה, מסתבר שהיא כוללת סעיפים שבכלל מהווים חלק מהתחייבויות התובע עצמו בהסכם השכירות. כך, למשל, טוען התובע שיש לחייב את הנתבעים בתשלום עבור הוצאות בשיפוץ הגינה ברם בהסכם השכירות נקבע כי התובע מתחייב לשפץ את הגינה על חשבונו. כך, למשל, טוען התובע שיש לחייב את הנתבעים בגין עלות מערכת האזעקה אך גם זו התחייבות שנטל על עצמו בסעיף 7.4 בהסכם השכירות. וכך גם טוען התובע שיש לחייב את הנתבעים בהוצאות שהוציא לצביעת הבית שגם זו התחייבות שנטל על עצמו בסעיף 7.4 בהסכם השכירות.
זאת ועוד, ברשימה זו שערך התובע תחת הכותרת "תיקונים שוטפים שחלים על בעלת הבית" כולל התובע עלויות בגין הובלה (1,400 ₪), אחסון (1,937 ₪), ייעוץ משפטי (4,060 ₪), עלות המומחה מטעמו (5,265 ₪), ושעות עבודה של התובע (20,000 ₪) שבגינן עותר התובע בהמשך לתשלום נוסף של 43,425 ₪ (סעיף 35 בתצהיר התובע) .
מעיון בסעיפים השונים שמפרט התובע תחת כותרת זו, אין כל דרך להבין היכן הבסיס שמוצא התובע לחיוב הנתבעים בתשלומים אלו לפי הסכם השכירות. אין דרך להבין זאת שכן חלק מהסעיפים מתייחס לעבודות שממילא התחייב התובע לבצע לבדו, חלק מהם מתייחס לעניינים שכלל לא קשורים לתיקונים, ואף לא אחד מהם מתייחס לעניין שמנע מהתובע שימוש בבית.
פרק מיוחד מקדיש התובע בטיעוניו לנזילות ורטיבות שנתגלתה בבית במהלך תקופת השכירות ואחריותם של הנתבעים לתיקון הליקויים שגרמו לנזילות, עלות שהמהנדס מרום העריך בסך של 72,000 ₪.
ניתן לקבל את נקודת המוצא של טענה זו, שלפיה חלק מאחריות המשכיר בהשכרת בית למגורים היא גם האחריות לכך שלא יחדרו למושכר מים, בין בגין גשמים ובין מסיבה אחרת, בין אם הבית חדש ובין אם ישן דוגמת הבית דנא. אחריות הנתבעים לכך במקרה דנא אף באה לכדי ביטוי בהתחייבותם לבטח את הבית גם כנגד תקלות צנרת ונזילות (סעיף 6.5 בהסכם השכירות) ובהודאה כי גם נשאו בעלויות שונות במהלך תקופת השכירות נוכח תלונות התובע (עדות הנתבעת 3 בעמ' 34 בפרוט') .
מטיעוני התובע והתמונות שצירף גם ניתן לקבל את הטענה שאכן היו במהלך תקופת השכירות נזילות מים לבית.
דא עקא, שלא די בכך כדי לחייב את הנתבעים. ככל שטוען התובע שהוציא הוצאות לתיקון נזקי נזילות שומה היה עליו לפרט את הטענה, לתמוך אותה בחוות דעת מומחה ולהציג אסמכתאות להוצאות שהוציא במישרין עקב הנזילות. כך גם ככל שטוען התובע לאי נוחות שנגרמה לו עקב זאת. כך, למשל, מצרף התובע תמונה של פתח ניקוז (נספח 134 לתצהיר התובע) שעל פניו נראה שכמתאים לבית כה ישן אך אין כל הסבר מומחה מדוע מדובר בליקוי שבאחריות הנתבעים או שגורם לחדירת מים. כך גם מציג התובע תמונות המבטאות סימני רטיבות (נספחים 145ד – 145ו) אלא שמאלו ניתן להתרש ם שיש סימני רטיבות ותו לא. לא ניתן לקבוע אם מדובר ברטיבות חמורה, לא ניתן לקבוע מתי וכיצד ארעה ולא ניתן לקבוע כיצד היא משפיעה על השימוש בבית והעלויות הנדרשות לתקנה . לכל אלו נדרשה חוות דעת מומחה וכזו – לא הוגשה. לפיכך, גם אם ניתן לקבל את הטענה שבמהלך תקופת השכירות נתגלו סימני רטיבות בבית, בהיעדר ראי ות לא ניתן לקבוע את אחריות הנתבעים לקיום הרטיבות או לנזקים בגינה.
לטענת התובע סך ההוצאות שהוציא בתקופת השכירות בשיפוץ ואחזקת הבית מסתכמות בסך של 308,216 ₪, כשסכום זה כולל את אותם 99,922 ₪ שלטענו היו צריכים הנתבעים לשלם ונדונו לעיל. מסכום כולל זה של 308,216 ₪, טוען התובע שהוציא סך של 218,294 ₪ שלא היו אמורים לחול על הנתבעים, אך בכל זאת יש לחייבם בגינם. לפי גרסת התובע בעניין זה, כל הוצאה שהוציא בעניין זה ירדה לטמיון, הוא לא נהנה ממנה ולכן יש להשיב לו את ההוצאות בסך שהועמד על ידו על 205,380 ₪. טענה זו מעוררת כמה וכמה סימני שאלה.
ראשית, הטענה מובאת בלשון כוללנית ולא מפורטת. כך, למשל, התובע טוען שמיד לאחר השקעת 6,000 ₪ בצביעת הבית "הצבע החל להתנפח" אך איננו מפרט אם תופעה זו ארעה בכל הבית או אולי בחלק קטן ממנו, ואם לא "נהנה" מהצבע החדש בחלקים אחרים של הבית. כך, למשל, התובע טוען שהגשמים סחפו את האדמה והצמחייה שנשתלה בגינה אך איננו מפרט מתי ארע הדבר ומוסיף ומדגיש שהתקלה תוקנה כך שלא ברור מדוע הוא טוען שלא הפיג הנאה מהגינה לאחר התיקון.
שנית, אין כל חוות דעת מומחה שתתמוך בטענות התובע אף שרובן מתבססות על סברות עליהן כלל לא יכול להעיד התובע. כך, למשל, טוען התובע להתנפחות צבע כתוצאה מחדירת רטיבות, לסחיפת אדמה כתוצאה בהיעדר מרזבים, לבור ביוב שנחפר בלא שיפוע והורכב הפוך, להתקנת שער כניסה לגינה שלא בהתאמה לגבהים של החצר, ואף לליקויים בחיווט מערכת החשמל בבית (הכל בסעיף 40 לתצהיר התובע). אף לא טענה אחת מאילו נתמכת בחוות דעת מומחה.
שלישית, תחשיבי הנזק של התובע כוללים דרישות שקשה להבין את הגיונן. כגון דרישה להשבת סך של 940 ₪ המתבססת על חשבונית שכוללת רכישת שמפו כלים וארגז כלים (שורה 33 בטבלה שבתצהיר התובע); כגון דרישת תשלום סך של 12,800 ₪ בגין מכשירי חשמל שרכש (שורה 57 בטבלה שבתצהיר התובע); כגון דרישת תשלום סך של 2,630 ₪ בגין ארונות ומדפים שרכש באיקאה (שורה 56 בטבלה שבתצהיר התובע) ושבכלל נמצאים בביתו החדש של התובע (עדות התובע בעמ' 20 ש' 21 – 30בפרוט'); וכגון וילונות שבחר התובע להתקין בבית אך לשיטתו מגיע לו פיצוי בגינם (עדות התובע בעמ' 21; ש' 2 – 6 בפרוט').
רביעית, לא ניתן להבין והתובע כלל איננו מסביר היכן הבסיס לניסיון לחייב את הנתבעים בגין טענות אלו. הנתבעים הרי לא הצהירו בהסכם השכירות שהיעדר מרזבים לא יפריע לגינה, ולא הצהירו דבר על בור הביוב, החשמל והאסלה שעליהם מלין התובע.
על התובע עמד הנטל להראות גם בעניין זה הן כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהסכם השכירות בכל הנוגע לתיקון הליקויים בבית עובר לתחילת תקופת השכירות ובמהלכה; הן כי עקב מחדלי הנתבעים נגרמו לו הוצאות; ובעיקר (נוכח סכום התביעה) כי נשללה ממנו היכולת ליהנות לחלוטין מפירות השקעותיו למרות שהתגורר בבית 3 שנים. התובע לא עומד בנטל זה.
למעשה, התברר שהתובע מראש התחייב להשקיע בשיפוץ הבית כספים בסך שהוא עצמו העריך בכ- 100,000 ₪ ולכן גם קבל הנחה בדמי השכירות. התובע ידע שמדובר בבית ישן וידע שהנתבעים מצדם כלל לא מתחייבים להשקיע כספים בשיפוץ הבית. התובע עצמו מודה כי לאחר מכן התברר לו ששגה והיקף ההשקעה הנדרש ממנו גדול בהרבה, אך לא ברור כיצד ניתן להשית על הנתבעים את האחריות לטעות זו. התובע כלל איננו מראה כיצד אחראים הנתבעים להשקעות שהשקיע ואף נראה שתחשיביו לא מהימנים, לא נתמכים באסמכתאות וכלל לא מבוססים על התחייבויות הנתבעים. ועוד התברר כי לא הובאה כל ראיה שלפיה בשלב כלשהו של תקופת השכירות לא היה הבית ראוי למגורים.
לא ברור איפוא כיצד סבור התובע שיש לחייב את הנתבעים בתשלום ההוצאות שלטענתו הוציא בתקופת השכירות ולא ברור הבסיס לטענתו בדבר השבת חלק מדמי השכירות בגין הפרת התחייבויות הנתבעים. טענות אלו איפוא – נדחות.
מעבר לטענות עיקריות אלו, העלה התובע טענות נוספות כלפי הנתבעים, אלא שלא מצאתי בהן ממש.
כך טען התובע כי השביח את הבית, אך לא ברור מדוע עומדת לו זכות כלשהי בגין זאת, שכן אפילו נכון הדבר הרי לכך גם ניתנה לו הנחה בדמי השכירות וממילא שאין בהסכם השכירות כל תניה המזכה אותו בגין השקעותיו בבית.
כך טען התובע שניתנה לו התחייבות שיוכל להתגורר בבית 5 שנים ברם אין לכך כל ראיה ולא נטען דבר בעניין זה.
כך גם טען התובע שיש מקום לחיוב הנתבעים בפיצוי על עגמת הנפש שחווה, אך כאשר נמצא שטענות התובע הופרכו, ונמצא שאפילו טענות שהטיח בנתבעים לעיכוב בתשלום לבעלי מקצוע התבדו (עדות התובע בעמ' 21 בפרוט'), הרי שאין בסיס גם לתביעה זו.
ממילא שלא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
לסיכום, התובע שכר מהמנוחה (שבנעליה באו הנתבעים) בית ישן כשהוא מודע לכך שמדובר בבית ישן. התובע מלכתחילה ידע שהתאמת הבית לצרכיו תחייב השקעה גדולה של כספים ואף התחייב להשקיע כספים אלו וקבל כנגד זאת הנחה בדמי השכירות. הנתבעים מצידם לא התחייבו כלל להשקיע כספים בשיפוץ הבית והובהר בהסכם השכירות כי בכל הנוגע להתחייבותם התובע מסכים לקבל את הבית כמות שהוא. ככל הנראה לאחר מספר חודשים התברר לתובע ששגה בתחשיביו וכי הוא נדרש להשקעת כספים העולה בהרבה על ההשקעה שתכנן להוציא. משהתברר הדבר לתובע החל התובע ל פנות לנתבעים ולנסות להשית עלויות נוספות אלו עליהם ומשנדחתה דרישתו הגיש תביעה זו. התובע לא חסך במשאבים בבירור הטענות והגיש תצהיר עב כרס, דבר שהקשה על בירור הטענות, אך בסופו של יום התברר שאין כל בסיס של ממש לתביעה, אין כלל ראיות שיתמכו בטענה להפרת הסכם השכירות מצד הנתבעים, ותחשיבי התובע מופרכים.
אשר על כן אני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשאת בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪.
הכספים שהפקיד התובע בקופת בית המשפט להבטחת שכר העדים יוחזרו לתובע באמצעות העברתם לב"כ התובע.
ניתן היום, א' אב תשע"ד, 28 יולי 2014, בהעדר הצדדים.